開箱文 | 台南市東區皇鼎森琚看屋心得（價格+格局分析）
「皇鼎森琚」位於台南市成功大學生活圈，擁有豐沛的生活機能，以及四通八達的交通動線，且周邊學區完整，人文鼎盛，全案為區域少見大樓型新建案，正對公園第一排，單層雙併，出入單純，規劃均質3房，最小坪數55.1坪起，戶戶邊間。
皇鼎森琚外觀圖
優點
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位置：「皇鼎森琚」正對公園首排，生活品質舒適。
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社區規劃：雙併規劃，戶戶邊間，出入相對單純。
缺點
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格局規劃：街廓市容較為老舊，不比重劃區新穎。
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社區規劃：屬於小型社區，未來管理維護成本恐怕較高。
區域解析
地理位置
「皇鼎森琚」位於台南市東區府連東路67號旁。
交通機能
距離台南車站約車行5分鐘、3分鐘到台一線。
生活機能
- 學校：至忠孝國中約車行3分鐘、2分鐘到勝利國小。
- 商業：距離南紡購物中心商圈約車行5分鐘、大東夜市商圈1分鐘，3分鐘抵全聯，4分鐘則有崇德市場，步行3分鐘道小北百貨。
- 休閒：步行4分鐘到三角公園、車行6分鐘到台南市立體育公園。
社區規劃
「皇鼎森琚」位於台南市東區府連東路67號旁，由皇鼎建設開發股份有限公司投資興建，建喬營造股份有限公司營造，基地面積374.91坪，規劃為1棟地上15層，地下3層建築，共有28戶住家，2戶店面，車位共規劃有46個平面車位，車位配比1:1.53，足以一戶一車位。
公設比34.25%，含有接待大廳、閱覽室設施。住宅標準平面層方面，單層雙併雙梯，梯戶比1:1，進出搭乘電梯相當快速。格局坪數規劃為三房(55.1~55.12坪)、店面(35.66~43坪)，A1、A2戶為相似三房，兩間衛浴開窗。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
周邊比價
購買建議
「皇鼎森琚」位於台南成功大學生活圈，完備的生活機能、便捷的交通動線，完整的學區配置，為台南市指名度頗高的生活圈，全案基地正對公園首排，單層雙併，住宅配置相當粹質，推薦A1戶給換屋族，前陽台正對三角公園，擁有寬敞的棟距，無限的綠意，雙主臥設計、三衛浴配置，公私領域空間尺度相當合宜。
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