社區攻略 | 桃園市觀音區鴻廷青逸看屋心得（價格+格局分析）
桃園市觀音區新坡地區因鄰近觀音工業區，向來吸引不少工業區上班族群購屋，且區內擁成熟的小型商圈，生活機能自給自足，電梯公寓「鴻廷青逸」基地即處新坡市郊、福山路二段上，為特定農業區甲種建築用地，全案規劃二房20~21坪、三房33坪產品，訴求低公設比、防水保固５年。
鴻廷青逸外觀圖
優點
- 社區規劃：「鴻廷青逸」為純住宅規劃，住戶出入單純，且低公設比24%，室內實際可使用面積更多；建築亦打出防水保固５年，居住較有保障。
- 發展前景：桃市府辦理桃42線月桃路拓寬工程案起自觀音草漯重劃區至中壢區領航北路，完工後方能健全觀音區草漯重劃區往來高鐵特定區之交通路網。
缺點
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社區規劃：車位規劃不足，僅少數戶別能擁有車位，有車族可留意。
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交通：大眾交通運輸系統較不完整，建議購屋族需備有代步工具較方便。
區域解析
地理位置
區域重大前景規劃：為健全觀音草漯重劃區往來高鐵特定區交通路網，桃市府辦理桃42線月桃路拓寬工程案，完工通車後來往兩地的道路更寬敞、便捷。
交通機能
福山路往北可接台15線，亦可銜接國道二號大園交流道，南側也有台66線東西向快速公路可利用。
生活機能
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學校：車行4分鐘、距離2.3公里可至新坡國小，車行5分鐘、距離2.9公里則可至觀音高級中學。
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商業：仰賴中山路上的新坡商圈，車行3分鐘、距離2.3公里即可達全聯(觀音中山)和新坡夜市。
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休閒：基地周邊較少公園規劃，可至南側的崙坪文化地景園區，車行3分鐘、距離2.3公里可達。
社區規劃
「鴻廷青逸」位在福山路二段297號旁，面積249.56坪，規劃1棟地上5層電梯公寓，全案共32戶住家，屬於小型純住社區；車位則規劃於1樓，共5個平面式車位，車位配比1:0.15，公設比24%。
從平面圖來看，標準層為單層7戶1梯配置，梯戶比1:7，其中A1戶因緊鄰電梯，須留意是否會被機械運轉聲干擾，而A2、A3、A5、A6、A7戶則因有開窗面朝西，須注意西曬問題；細看格局規劃，A1與A8戶格局相似，為3房雙面採光設計，A3、A5、A6戶彼此亦為相似格局，為2房單面採光設計，至於邊間的A2和A7戶，則為2房雙面採光設計。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
周邊比價
購買建議
電梯公寓案「鴻廷青逸」為純住宅規劃，住戶出入單純，且低公設比24%，室內實際可使用面積更充足，惟車位規劃有限，僅少數戶別能配有車位，有車族可留意；推薦A3戶2房給首購的朋友，雖僅有單面採光，但臥室都開窗，整體來看，室內無柱、臥室格局方正，坪效佳，再加上規劃有2間衛浴，居住者使用更便利、彈性。
