開箱文 | 桃園市觀音區長松天觀看屋心得（價格+格局分析）
桃園觀音市區新案「長松天觀」，周邊有桃園科技工業園區、觀音工業區等，具備買房剛性需求。基地散步可到觀音甘泉寺商圈，也鄰近草漯商圈，生活機能成熟，交通動線仰賴61、66快速道路，南北往來方便。該案最小坪數規劃為23坪兩房，最大坪數35坪3房。
長松天觀外觀圖
優點
1.機能：散步可到甘泉寺商圈，周邊有便利商店、甘泉夜市等，機能方便。
2.位置：基地位於桃園市觀音區市區，為區域較少見的大樓產品規劃。
3.格局：最小坪數23坪兩房，兩間房皆能放下雙人床，空間利用佳。
缺點
1.社區規劃：單層8戶僅配備2部電梯，梯戶比較高。
2.格局規劃：3房格局有走道空間浪費。
區域解析
地理位置
「長松天觀」基地位於桃園市觀音區仁愛路39巷8弄8號對面，仰賴觀音傳統商圈機能，附近有公園、學校等，機能成熟，且鄰近桃園科技工業園區、觀音工業區等，上下班通勤快速。
交通機能
仰賴61、66快速道路，方便南北暢行。
生活機能
- 學校：步行4分鐘到觀音國小、6分鐘觀音國中，上下課省去接送時間。
- 商業：仰賴甘泉寺商圈，周邊有便利商店、甘泉夜市等，機能方便。
- 休閒：附近有甘泉公園步行約2分鐘可到、觀音觀泉池步道公園約步行7分鐘可到。
社區規劃
「長松天觀」位於桃園市觀音區仁愛路附近，由長松建設有限公司規劃興建，基地面積約742.9坪，規劃為地上14層、地下2層建築，共96戶住家，7戶店面，屬於小型社區。單層8戶，配備兩部電梯，梯戶比1:4，屬高梯戶比；車位規劃平面式84個，車戶配比約為1:0.81，部分戶別無車位可購。
該案結構採RC鋼筋混凝土，格局坪數規劃為2~3房，坪數落在23~35坪，為中小坪數產品。「長松天觀」公設規劃包括接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、撞球室、兒童遊戲區、瑜伽教室、信箱區等，公設比約32.9%。格局部分，A1戶樑柱外推，屬於方正較易規劃的格局，且三面採光，其他戶型室內樑柱大多在玄關處，私領域無柱體干擾。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點
空間坪效
「長松天觀」A1戶室內樑柱外推，屬方正格局，客廳連接前陽台，且面寬充足，可做較大器的裝潢規劃，廚房為一字型規劃，無額外收納空間規劃，連接臥室空間有過道浪費。
空間採光
三面採光設計，每間房皆有對外窗，且兩間衛浴也都留有對外窗，室內採光通風性佳，惟餐廳空間無直接採光面。
居住動線
家務動線：廚房直接連接工作陽台，屬於合理規劃，且有前後陽台設計，冷氣室外機外掛，讓工作陽台保有更完整空間利用。
訪客動線：公私領域劃分清楚，客用衛浴較近臥室，訪客使用上可能對私領域些微干擾。
周邊比價
- 長松天觀 ：新成屋，成交均價21萬/坪，高於區域11.11%，三房(34-35坪)、二房(23~24坪)、2+1房(28坪)、店面，學區：觀音國小、觀音國中。
- 鳳皇秀院 ：預售屋，成交均價22萬/坪，高於區域16.4%，二房(25~26坪)、三房(35~36坪)、店面，學區：觀音國小、觀音國中。
- 世霖森PARK ：預售屋，成交均價22萬/坪，高於區域16.4%，二房(21.6~21.8坪)，學區：大潭國小、觀音國中。
- 米蘭晶鑽NO.5 ：預售屋，成交均價22萬/坪，高於區域16.4%，二房(23坪)、三房(29坪)，學區：樹林國小、草漯國中。
購買建議
「長松天觀」享有成熟的觀音生活圈，聯外道路仰賴61快速道路、66快速道路等，主要客群以在地換屋、或二代成家為主，該案規2~3房格局，房間大多樑柱外推，2房格局也都能擺放雙人床，空間坪效佳，另外A7戶可額外做到+1空間設計，滿足更多使用需求，且A1、A9戶三房有前後陽台設計，三間房間皆有對外窗，適合家庭換屋考慮。
