開箱文 | 高雄市仁武區三發·首席大院看屋心得（價格+格局分析）
高雄市仁武區澄德重劃區為全商業規劃，綠帶、公園與停車場規劃完整，且鄰近八卦寮、仁雄商圈與國道1號、10號，生活機能與聯外交通便利，且重劃區內街廓方整，待未來發展成熟，有望將成為新的商圈中心。「三發·首席大院」位於該重劃區內，全案規劃2~3房，最小坪數23坪起。
三發·首席大院外觀圖
優點
- 環境：澄德重劃區街廓方正整齊，綠帶、公園、停車場規劃完整，且鄰八卦寮、仁雄商圈，生活採買便利。
- 交通：鄰國道1號與10號，往高雄市區或聯外皆便利。
缺點
- 交通：周邊交通機能無捷運、台鐵等大眾交通運輸種工具。
區域解析
地理位置
「三發·首席大院」位高雄市仁武區澄德重劃區，京吉二路、京吉三路、京吉五路口，基地三面臨路。
交通機能
鄰近國道1號、10號，往高雄市區或聯外皆便利。
生活機能
- 學校：車行約4分鐘可到學區八卦國小與大灣國中。
- 商業：步行約9~10分鐘可到全聯(仁武八德店)與寶雅(仁武八德店)，車行約5分鐘可到登發黃昏市場。
- 休閒：步行約3分鐘可到承德公園與八德公園，步行約8分鐘可到澄觀公園與古文物生態園區。
社區規劃
「三發·首席大院」由三發地產投資興建，基地面積3711.7，規劃1幢6棟地上15層、地下3層建物，共756戶住家、24戶店面，屬於大型社區，停車位為坡道平面式808個，車位配比1:1.04，可一戶配置一車位；公設比34.8%，公設項目有接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、KTV、廚藝教室、Lounge Bar、家教室、桌遊室、包裹冷藏室。
「三發·首席大院」分為A、B、D、E、F、H共6區，各區互不相通，A、B區單層7戶配2部電梯，梯戶比1：3.5屬一般梯戶比；D、E、F、H區單層10戶配兩部電梯，梯戶比1：5屬高梯戶比。
格局規劃2房(23~27坪)，3房(37~42坪)；A棟與B棟格局整體對稱配置，A5、B5與A8、B8為2房對稱相仿格局，A3、B3與A1、A6、A7與B1、B6、B7為3房對稱相仿格局；D、E、F、H棟整體格局對稱相仿配置，D2、D3與D5、D6與D11、D12為2房對稱相仿格局，D1、D7與D8、D13為3房對稱相仿格局，E、F、H棟內各戶格局規劃同為D棟格局配置。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
空間坪效
本戶格局與D2、D5、D6相仿，玄關、陽台有柱，占用鞋櫃擺設空間，需利用客廳空間規劃，，玄關、客廳、餐廳、廚房、陽台、左側臥房上方有樑經過；餐廳空間較小，需留意餐桌尺寸，避免影響動線，廚房空間寬敞，靠臥室牆面可規劃電器或收納櫃，採開放式規劃，需留意室內油煙飄散問題，2間臥室皆可擺設雙人床、衣櫃與梳妝台。
空間採光
整體雙面採光，廚房、衛浴與2間臥室皆開窗，客廳、餐廳與廚房為同一光源，但客廳距離光源較遠，恐有暗廳疑慮；主臥採光面前陽台，廚房採光面工作陽台，晾曬衣物時採光會受限。
居住動線
起居動線：公私領域上下配置分明，臥室皆鄰近衛浴，惟兩間臥房使用衛浴皆需穿過客廳或餐廳，動線稍嫌不便。
家務動線：右側臥房連接前陽台，廚房進出工作陽台，客廳、餐廳、廚房與客用衛浴皆在鄰近區域，方便家務。
訪客動線：進門即是餐廳與客廳，方便接待訪客，衛浴僅一間主客共用，訪客動線尚可。
周邊比價
- 三發·首席大院 ：預售屋，成交均價32萬/坪，高於區域19.4%，二房(23~27坪)、三房(37~42坪)、店面，學區：八卦國小、大灣國中。
- 築上景 ：新成屋，成交均價31萬/坪，高於區域15.67%，三房(31~44坪)、二房(25~27坪)、店面，學區：灣內國小、八卦國小、大灣國中。
- 遠見蒔美 ：新成屋，成交均價35萬/坪，高於區域30.6%，三房(37~47坪)，學區：灣內國小、八卦國小、大灣國中。
- 希望之星 ：預售屋，成交均價30萬/坪，高於區域11.94%，三房(37~41坪)、2+1房(28~33坪)、二房(23~25坪)、店面，學區：八卦國小、大灣國中。
購買建議
「三發·首席大院」鄰八卦寮、仁雄商圈與多個公園，離仁武工業區不遠，且近鼎金交流道，前往市中心及聯外皆便利，房價相較市中心親民；首購族可選擇A8、B8戶，格局方正且室內無柱坪效佳，2房2衛配置，使用上較方便，如預算有限可選擇室內格局相似的A5、B5戶，同樣格局方正且室內無柱，只有1衛配置室內坪數較小。
