開箱文 | 台南市善化區方澄市8-享樂家看屋心得（價格+格局分析）
台南市過去以人文古都聞名，不過近年在護國神山群進駐下，成為科技新城，產業園區周邊房市也趁勢而上，尤其像是被喻為「善新安康」的南科房市就相當受到矚目，而位於善化區什乃生活圈的「方澄市8-享樂家」近距南科園區，且5~7分鐘享善化市區生活機能，全案規劃2~3房、最小坪數20.2坪起，採低公設比，相較於同權狀坪數的大樓產品實際使用面積較大。
方澄市8-享樂家外觀圖
優點
- 位置：「方澄市8-享樂家」位於台南市善化區曾文段1649地號，基地周邊多為透天，純住宅氛圍濃厚。
- 社區規劃：公設比不到25%，相較於同權狀坪數的大樓產品，實際使用面積較大。
缺點
- 社區規劃：車位配比1:0.77，不足以一戶一車位。
- 格局規劃：部分戶別衛浴未開窗，需透過排風系統保持乾燥。
區域解析
地理位置
「方澄市8-享樂家」位於曾文段1649地號。
交通機能
至國道三號約車行15分鐘，到善化車站9分鐘。
生活機能
- 學校：距善化國小車行4分鐘、善化國中3分鐘。
- 商業：車行6分鐘抵中正路商圈及善化市場、9分鐘到全聯和中山路商圈，7分鐘可至黃昏市場。
- 休閒：車行3分鐘到溪美森林公園。
社區規劃
「方澄市8-享樂家」位於台南市善化區曾文段1649地號，由商捷建設投資開發，商全營造興建，基地面積274.67坪，樓層規劃為1棟地上6層建築，共有35戶住家，車位共規劃14個平面式、13個機械式車位，車位配比1:0.77，不足以一戶一車位。
公設比24.85%，公共設施有信箱區。住宅標準平面層單層七併雙梯，梯戶比1:3.5，不過總戶數不多，尖峰時間不必等待電梯太久。格局坪數規劃二房(20.2~21.8坪)、三房(30.4~32.2坪)，戶戶明廳明房。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
周邊比價
台南市 - 善化區 > 台南市 - 善化區
28萬/坪
均價(183筆 成交)-
比上月-27.2%
比去年- 方澄市8-享樂家 ：預售屋，成交均價30萬/坪，高於區域6.76%，二房(20.2~21.8坪)、三房(30.4 ~32.2 坪)，學區：善化國小、善化國中。
- 拾萃莊園 ：預售屋，成交均價33萬/坪，高於區域17.44%，三房(31坪)、二房(24坪)，學區：善化國小、善化國中。
- 良茂合心城 – 合美館 ：預售屋，成交均價33萬/坪，高於區域17.44%，三房(36~52坪)、2+1房(26~27坪)，學區：善化國小、善化國中。
- 樂居易2 ：預售屋，成交均價30萬/坪，高於區域6.76%，二房(23~27坪)、三房(31坪)，學區：陽明國小、善化國小、善化國中。
同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。
上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。
購買建議
「方澄市8-享樂家」鄰近台南科學園區，正處於善化什乃生活圈，至善化車站、中山路商圈等約10分鐘以內車程可達，不過基地周邊較少商業活動，需仰賴開車騎車採買，推薦A1戶給想要一次到位的小家庭，三間臥室皆為雙人房尺度，且公領域寬敞，客餐廳動線流暢，居住舒適度高。
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