開箱文 | 桃園市觀音區鳳皇秀院看屋心得（價格+格局分析）
「鳳皇秀院」位於桃園市觀音區甘泉寺生活圈，周邊有桃園科技工業園區、觀音工業區等，具備買房剛性需求，自基地散步可到甘泉夜市，周邊有國民運動中心、圖書館以及學區，交通動線仰賴61、66線，全案規劃2~3房、最小坪數25坪起，戶戶明廳明房。
鳳皇秀院外觀圖
優點
- 位置：「鳳皇秀院」基地周邊多為透天住家，中高樓層以上擁有不錯的視野景觀。
- 機能：步行2分鐘就能到甘泉寺商圈及甘泉夜市，生活機能便捷。
- 社區規劃：戶戶明廳明房，且皆為雙衛浴配置，居住空間舒適。
缺點
- 社區規劃：車位配比不足一戶一車位，開車族需多留意停車問題。
- 格局規劃：部分臥室僅能擺放單人床，空間利用較差。
區域解析
地理位置
交通機能
至台66線、台61線約車行3分鐘。
生活機能
- 學校：步行3分鐘可到觀音國中、8分鐘抵觀音國小。
- 商業：步行3分鐘可到甘泉夜市及甘泉寺商圈，另外8分鐘有大家超市。
- 休閒：距離觀音國民運動中心約車行2分鐘、步行3分鐘可抵甘泉公園。
社區規劃
「鳳皇秀院」位於桃園市觀音區中平路，由昱凱建設事業有限公司投資建設，昱旺開發營造有限公司營造，基地面積372.22坪，樓層規劃為1棟地上11層、地下2層建築，共有48戶住家、2戶店面。車位規劃49個平面式汽車位。車位配比1:0.98，不足以一戶一車位。
公設比35.3%，設施有接待大廳、中庭花園、健身房、兒童遊戲區、KTV、信箱區、多功能交誼廳。住宅標準平面層方面，單層五併雙梯，梯戶比1:2.5，尖峰等待電梯時間不會太久。格局坪數規劃2房(25~26坪)、3房(35~36坪)，其中A1/A6戶為相似二房，雙衛浴皆開窗，A2/A5戶為相似三房，冷氣室外機有專屬空間。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
周邊比價
觀音市區生活圈 > 桃園市 - 觀音區
18萬/坪
均價(41筆 成交)-
比上月-10.85%
比去年- 鳳皇秀院 ：預售屋，成交均價22萬/坪，高於區域16.4%，二房(25~26坪)、三房(35~36坪)、店面，學區：觀音國小、觀音國中。
- 長松天觀 ：新成屋，成交均價21萬/坪，高於區域11.11%，三房(34-35坪)、二房(23~24坪)、2+1房(28坪)、店面，學區：觀音國小、觀音國中。
- 大清仁愛錄 ：新成屋，成交均價24萬/坪，高於區域26.98%，二房(24坪)、三房(33~35坪)、店面，學區：觀音國小、觀音國中。
- 世霖森PARK ：預售屋，成交均價22萬/坪，高於區域16.4%，二房(21.6~21.8坪)，學區：大潭國小、觀音國中。
同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。
上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。
購買建議
「鳳皇秀院」位於桃園市甘泉寺生活圈，鄰近台61、台66線，銜接國道、桃園市區相當便捷，且步行可到甘泉寺商圈，日常生活還算便捷，推薦A6戶給首購族或新婚夫妻，可規劃出玄關收納空間，且雙面採光，明廳明房，室內通風明亮，若是小家庭則推薦A2/A5戶，三面採光、每個臥室均有開窗，居住品質佳。
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