社區攻略 | 台南市東區皇鼎森琚看屋心得（價格+格局分析）

原創 2025-04-03 591編輯部

317人瀏覽

建案銷售均價：

58.0 萬/坪

在售物件0間： - 萬︳ - 坪

來源：591實價登錄> 30筆實價登錄 08/11更新

「皇鼎森琚」位於台南市成功大學生活圈，擁有豐沛的生活機能，以及四通八達的交通動線，且周邊學區完整，人文鼎盛，全案為區域少見大樓型新建案，正對公園第一排，單層雙併，出入單純，規劃均質3房，最小坪數55.1坪起，戶戶邊間。

皇鼎森琚外觀圖

優點

缺點

區域解析

「皇鼎森琚」位於台南市東區府連東路67號旁。

距離台南車站約車行5分鐘、3分鐘到台一線。

「皇鼎森琚」位於台南市東區府連東路67號旁，由皇鼎建設開發股份有限公司投資興建，建喬營造股份有限公司營造，基地面積374.91坪，規劃為1棟地上15層，地下3層建築，共有28戶住家，2戶店面，車位共規劃有46個平面車位，車位配比1:1.53，足以一戶一車位。

公設比34.25%，含有接待大廳、閱覽室設施。住宅標準平面層方面，單層雙併雙梯，梯戶比1:1，進出搭乘電梯相當快速。格局坪數規劃為三房(55.1~55.12坪)、店面(35.66~43坪)，A1、A2戶為相似三房，兩間衛浴開窗。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

皇鼎森琚 A1戶

55坪 3房2廳2衛

空間坪效

與A2戶為相似格局。進門處有室內柱，需透過裝潢修飾。開放式廚房，留有冰箱及電器櫃空間，但要留意油煙飄散問題。三間臥室皆為雙人房尺度，皆可三邊下床，雙主臥配置，其中平面圖下方最大主臥室規劃獨立衛浴含有浴缸，上方的次主臥室則與客用衛浴同樣採乾濕分離。獨立AC板，冷氣室外機有專屬空間，不占用陽台面積。
空間採光

邊間、三面採光，明廳明房，雙主衛浴開窗，但客用衛浴受限於格局並未開窗，需透過排風系統保持乾燥。
居住動線

家務動線：規劃前後雙陽台，前陽台提供景觀休憩功能，後陽台則由廚房進出，掃除家務動線流暢。

訪客動線：無獨立玄關，賓客開門即直視屋內狀況，不過至客用衛浴不需經過次臥室，隱私性還算不錯。

26萬/坪

均價(63筆成交)

比上月

-9.83%

比去年

鼎旺IN-1 ：預售屋，成交均價55萬/坪，高於區域106.77%，三房(34.81~35.11坪)、二房(25.07坪)、店面，學區：復興國小、復興國中。
白京松玥：新成屋，成交均價54萬/坪，高於區域103.01%，三房(46.05坪)、3+1房(59.02~59.15坪)，學區：德高國小、崇明國中。
浩瀚無極：預售屋，成交均價58萬/坪，高於區域118.05%，三房(33~40坪)、3+1房(44~45坪)、四房(49~50坪)、店面、4+1房(60坪)，學區：東光國小、後甲國中。
舜之璽：預售屋，成交均價58萬/坪，高於區域118.05%，三房(60.28~64.57坪)、3+1房(60.51坪)、店面，學區：復興國小、復興國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。