開箱文 | 台北市中正區里哲看屋心得（價格+格局分析）
「里哲」位在台北市中正區羅斯福路三段旁，屬舊市區地段，周邊商家林立，距超市、市場、學校、捷運站、快速道路皆不遠，生活機能及交通條件皆便利。全案住家規劃3房產品，強調SRC結構、具休閒公設，住家最小坪數41坪起。
里哲外觀圖
優點
- 環境：「里哲」位40米幹道旁，近捷運台電大樓站，附近商家聚集，且距市集、超市不遠，生活機能及交通條件皆便利。
- 規劃：休閒公設有接待大廳、空中花園、交誼廳、健身房、瑜伽教室、Lounge Bar…等。
缺點
- 規劃：屬第三種商業區，規劃住家、辦公室、店面混合大樓，社區略複雜；梯戶比1:3.5，屬高梯戶比；車位配比1:0.74，不足1戶1車位規劃。
區域解析
地理位置
「里哲」位在台北市中正區羅斯福路三段旁，屬舊市區地段，周邊辦公大樓、住宅大廈、公寓混處，沿線商家林立。
交通機能
車行約2分鐘可接建國高架道路（辛亥路一段），並連結國道1號、國道3甲號；另距捷運台電大樓站步行約4分鐘，交通便利。
生活機能
- 學校：步行約5分鐘即達學區古亭國小，步行約9分鐘可達學區螢橋國中。
- 商業：步行約3分鐘可達家樂福超市(台北羅斯福店)；步行約6分鐘可達龍泉市場；步行約9分鐘可達水源市場；步行約10分鐘可達全聯福利中心(大安泰順店)。
- 休閒：步行約9分鐘可達客家文化主題公園，車行約3分鐘到達大安森林公園。
- 醫院：步行約4分鐘可達三軍總醫院汀洲院區。
社區規劃
「里哲」位於台北市中正區羅斯福路三段240巷口，由保強建設開發股份有限公司投資建設，基地面積242.6坪，屬第三種商業區，公設比34.45%，公共設施有接待大廳、空中花園、交誼廳、健身房、瑜伽教室、信箱區、Lounge Bar。樓層規劃為1棟地上15層、地下4層建築，共有61戶住家、29戶辦公室、6戶店面，屬小型社區。格局坪數規劃3房(41.66~42.54坪) ，辦公室(96坪)。車位規劃機械式71個，車位配比1:0.74，不足1戶1車位設計。
本案11~14層平面圖單層7戶配2部電梯，梯戶比1:3.5，屬高梯戶比，其中D、E戶除衛浴不同外，其餘格局對稱相仿；房型、採光部份，A、C戶為3房，雙面採光，B、F、G戶為2房，B戶單面採光，F、G戶雙面採光，D、E戶為1房，皆是單面採光。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
空間坪效
雙陽台設計，樑柱大多外推，2間衛浴都有柱占空間，前、後陽台、2間衛浴、主臥房及1間次臥房上方有樑經過；室內整體空間大致方正，有利傢俱、家電擺放，3間臥房都可擺放雙人床、衣櫃、化妝桌，大門旁可擺鞋櫃、收納櫃，廚房有預留冰箱空間，還可擺放餐櫃或電器櫃，整體空間坪效使用尚佳。
空間採光
為雙面採光格局，客廳、3間臥房、主臥衛浴皆有開窗，客、餐廳為同一光源，廚房左側臥房開窗為工作陽台，採光、通風會減弱，客用衛浴無開窗，需注意通風與換氣，整體採光及通風性尚佳。
居住動線
起居動線：進門為客用衛浴、餐廳及客廳，3間臥房集中上方，公私領域有區隔，中間次臥房到客用衛浴需經餐廳，整體起居動線尚可。
家務動線：廚房連通工作陽台，餐廳鄰廚房，上菜方便，前陽台由客廳進出，整體家務動線佳。
訪客動線：進門即為公領域空間，客用衛浴距客廳動線不長，訪客動線尚佳，惟主臥房及旁邊次臥房開門為客、餐廳，隱私需注意。
周邊比價
- 北城。羅斯福 ：預售屋，成交均價140萬/坪，高於區域12.36%，2+1房(34~37坪)、三房(46坪)、四房(62~65坪)、二房(29坪)、店面、一般事務所/辦公室，距捷運台電大樓243公尺，學區：古亭國小、螢橋國中。
- 里哲 ：預售屋，成交均價132萬/坪，高於區域5.94%，一般事務所/辦公室、二房(25.63~35坪)、三房(41.66~42.54坪)、一房(18.87~19.46坪)、店面，距捷運台電大樓243公尺，學區：古亭國小、螢橋國中。
- 世達懿居 ：預售屋，成交均價126萬/坪，高於區域1.12%，一房(12~13坪)、二房(24~25坪)、三房(34~35坪)、店面，距捷運台電大樓873公尺，學區：河堤國小、螢橋國中。
- 敦南琴朗 ：預售屋，成交均價132萬/坪，高於區域5.94%，三房(55坪)、3+1房(70坪)、開放格局(120坪)，距捷運台電大樓1849公尺，學區：和平實驗小學、芳和實驗中學、和平高中(含國中部)。
購買建議
「里哲」位在舊市區地段，臨40米幹道，且距快速高架道不遠，交通條件不錯，附近超市、市場、學校、醫院、捷運站皆在10分鐘內步程可達，生活機能亦佳。全案住家規劃1~3房產品，強調SRC結構、具休閒公設，其中A戶3房位邊間、雙面採光、雙陽台設計，整體空間坪效亦不錯，近期有換屋需求的購屋者可優先選購。
