開箱文 | 台南市安南區永龍 羅馬VA5-大樓看屋心得（價格+格局分析）
「永龍羅馬VA5」位處台南市九份子重劃區，該重劃區為全台第一座低碳示範生活圈，區內擁有高綠覆率生活空間，綠地公園遍佈，且隨著北外環道路建設中，完工後可迅速串聯國道八號抵達台南科學園區，車程約15分鐘，吸引不少南科園區客及市中心房價外溢族群青睞。全案基地坐落於宜居三路，鄰近綠地、賣場及學區，規劃自住主流的3~4房、最小坪數36坪起。
永龍 羅馬VA5-大樓外觀圖
優點
1.環境：「永龍羅馬VA5」基地周邊街道開闊、綠地豐富，居住密度低，生活品質優。
2.社區規劃：純住宅社區、零店面，僅170戶住家。
缺點
1.機能：基地周邊商業機能並不完善，需透過交通工具到國安街商圈、文賢路商圈採買。
2.社區規劃：單層6併2梯，梯戶比約1:3稍高。
區域解析
地理位置
「永龍羅馬VA5」位於台南市安南區宜居三路，屬於九份子重劃區範圍內，採永續生態環境規劃，居住品質單純、寧靜。
區域重大前景規劃：北外環道路全長14公里，起點由南科沿鹽水溪堤防道路接往六甲頂往西到大港觀海橋，未來全線完工從台17線至南科只需12分鐘。
交通機能
生活機能
- 學校：步行650公尺、8分鐘至九份子國中小學，該學校為永續生態校園，也是鑽石級綠建築。
- 商業：車行約2分鐘可抵文賢路商圈、國安街商圈以及文賢公有市場，6分鐘可至好市多台南店，步行10分鐘至全聯賣場。
- 休閒：至海南公園約車行3分鐘，提供兒童遊樂設施，適合親子散步休憩。
社區規劃
「永龍羅馬VA5」基地面積1000坪，基地正面臨宜居三路，樓層規劃為2棟地上15層，地下3層建築，共有170戶住家，車位共規劃191個平面車位，車位配比約1:1.12，停車空間相當充足。
公設比33.9%，休閒設施有接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、KTV、瑜伽教室、信箱區、曬被區、VIP室。平面規劃方面，住宅層單層6併搭配2部電梯，梯戶比約1:3稍高，等待電梯時間較長。格局坪數設計3房36~42坪、4房52坪，戶戶2~3面採光，無暗廳暗房。A1、B1戶為相似格局4房2廳2衛；A2、A6、B2、B6戶為鏡射格局，3房2廳2衛配置；A3、B3戶為類似格局，設計3房2廳2衛；A5、B5戶為相似格局，規劃3房2廳2衛。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點
空間坪效
次臥室有室內柱，限制家具擺放位置，其餘整體格局算是方正，走道動線流暢，且進門處有獨立玄關、鞋櫃空間，廚房為獨立式L型廚具，空間寬敞好運用。4間臥室皆可擺放雙人床、衣櫃、書桌，其中主臥室可以規劃出更衣室空間。
空間採光
三面採光，每個起居空間及雙衛浴都有開窗，不過平面圖中間之次臥開窗朝向後陽台，若有洗曬衣物，採光會受到影響。值得一提的是，少見玄關處有開窗，空間通風明亮。
居住動線
家務動線：客廳、主臥室有景觀前陽台規劃，可做為園藝休憩使用；後陽台與廚房串連，掃除家務、存放垃圾動線流暢。
訪客動線：有獨立玄關可以避免賓客直視屋內狀況，但客用衛浴位於4間臥室中心點，賓客使用須穿過臥室，隱私性稍差。
周邊比價
- 永龍 羅馬VA5-大樓 ：預售屋，成交均價36萬/坪，高於區域7.46%，三房(36~42坪)、四房(52坪)，學區：九份子國民中小學(尚未完工)、海佃國小、海佃國中。
- 河睦 ：預售屋，成交均價37萬/坪，高於區域10.45%，三房(30~39坪)、二房(22~23坪)、店面，學區：九份子國民中小學。
- 湖映白 ：預售屋，成交均價37萬/坪，高於區域10.45%，二房(20-27坪)、四房(53-56坪)、三房(38-42坪)、2+1房(32坪)，學區：九份子雙語國中小。
- 一字寬 ：預售屋，成交均價36萬/坪，高於區域7.46%，二房(24-26坪)、三房(31-45坪)、店面、一房(18坪)，學區：九份子國民中小學。
購買建議
「永龍羅馬VA5」為九份子重劃區內指標建案，除了大樓區以外，未來還有透天區推案，綠意生態環境在台南實屬少見，吸引不少重視生活的科技新貴購屋，不過目前人口尚未完全進駐，商業機能稍嫌不足。全案規劃尺度較大的自住3~4房，特別推薦A5、B5戶給首購首換族，客廳朝向未來的透天區，中高樓層形成寬敞棟距，且室內無壓樑，格局方正易擺放家具。如果是三代同堂或與長輩同住推薦A1、B1戶，無論是方正格局、三面採光及流暢的家務動線，很適合追求生活品質的長輩。
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