開箱文 | 台南市安南區山豐海富E+看屋心得（價格+格局分析）
「山豐海富E+」位於台南市安南區九份子重劃區，該生活圈為全國第一個結合生態及低碳理念所開發的重劃區，區內地塊整齊、街廓開闊，擁有河岸景觀，且台南近年重大交通建設話題之一的北外環道路，預計2026完工通車，屆時從九份子大港觀海橋到南科，只需15分鐘，使得該重劃區討論度增溫。而該案規劃地上7層、地下3層華廈產品，3~4房，最小坪數37.9坪起。
山豐海富E+外觀圖
優點
1.位置：「山豐海富E+」位於九份子重劃區，基地以一路之隔即可到國安街商圈，兼具重劃區舒適環境、舊市區機能優勢。
2.社區規劃：平面車位88個，配比達1:1.18，車位空間充足。
缺點
1.社區規劃：規劃華廈產品，公設比35%，與市面上大樓建案差異不大。
區域解析
地理位置
「山豐海富E+」位於台南市安南區樂活二十二街、樂活二十六街口，屬於九份子重劃區，雖然區內機能正在發展中，但鄰近舊市區，未來完工後可避開重劃區生活機能的黑暗期。
交通機能
至台17線僅需車行3分鐘，往南可銜接台86線，串連國道一號、國道三號。
生活機能
- 學校：距離區內的雙語學區九份子國中小僅需步行5分鐘，家長可就近接送。
- 商業：車行2分鐘可抵全聯賣場，且與國安街商圈僅一路之隔，步行約5~7分鐘即享有餐飲服務，此外，距離好市多約2.9公里，大型採買相當便捷。
- 休閒：重劃區內散佈大大小小綠地，距離基地最近的為樂活公園，除了兒童遊戲區，也有籃球場。
社區規劃
「山豐海富E+」基地面積605.01坪、建蔽率49.84％，樓層規劃為1棟地上7層、地下3層建築，結構採RC鋼筋混凝土。共有74戶住家，零店面、純住宅社區，設計88個平面車位。
公設比35%，規劃接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、廚藝教室等。格局坪數規劃3房37.9~40.6坪、4房46.57~48.9坪，標準層分成AB兩區，A區併搭配2部電梯，梯戶比約1:2.5，B區則是6併配2部電梯，梯戶比1:3還算適宜。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點
空間坪效
室內樑柱占比不高，僅有橫樑穿越衛浴，起居空間方正好規劃，除了標準3房，亦可設計+1房空間，作為遊戲室、書房等。全室零走道空間浪費，門後空間可規劃鞋櫃。獨立式廚房，預留冰箱位置，不過無電器櫃空間，需多費心設計。主次臥室都可以擺放雙人床、衣櫃、書桌。
空間採光
雙面採光，客餐廳、3間臥室及雙衛浴，皆有開窗，不過平面圖下方的次臥室開窗朝向後陽台，若有洗曬衣物，採光可能會受到影響。若有規劃+1房，因為受限於格局，無法設計開窗。
居住動線
家務動線：規劃前後陽台，前陽台具有休憩景觀功能，由客廳進出，後陽台則由廚房進出，掃除家務、存放垃圾動線流暢。
訪客動線：可透過裝潢設計玄關，避免賓客直視屋內狀況，不過要到客用衛浴前須經過次臥，隱私性較為不足。
周邊比價
- 山豐海富E+ ：新成屋，成交均價29萬/坪，低於區域11.59%，三房(37.9~40.6坪)、二房(27.6~38.4坪)、四房(46.57~48.9坪)，學區：九份子國民中小學。
- 水雲川 ：新成屋，成交均價30萬/坪，低於區域8.54%，三房(34~43坪)、四房(48~53坪)、二房(26~30坪)，學區：海佃國小、海佃國中、九份子國民中小學。
- THE KING ：新成屋，成交均價30萬/坪，低於區域8.54%，開放格局(98~184坪)，學區：賢北國小、金城國中。
- 德和大邁25 ：新成屋，成交均價30萬/坪，低於區域8.54%，二房(22.98~23.12坪)、三房(34.35~36.68坪)，學區：海東國小、安南國中。
購買建議
「山豐海富E+」位於全台首座低碳生態重劃區─九份子重劃區內，兼具重劃區舒適環境及舊市區機能，全案規劃自住主流產品，特別推薦A5戶給重視生活品質的換屋族，不僅擁有+1房的彈性空間，且各個空間均有開窗，通風採光佳。
