開箱文 | 台南市北區欣府城-進士樓看屋心得（價格+格局分析）

原創 2023-09-13 591編輯部

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來源：591實價登錄> 124筆實價登錄 08/11更新

串聯台南市區及南科的北外環道路，以及於東帝士舊址開幕的「南山台南廣場」，將過去較為低調台南市北區推上房市焦點，近期推出的新案「欣府城-進士樓」基地位於和緯路二段、育德三街口，各大機能均在10分鐘路程內，全案規劃純住宅社區，採2~3+1房、最小坪數23坪起，臥室皆有開窗。

欣府城-進士樓外觀圖

優點

缺點

區域解析

「欣府城-進士樓」位於台南市北區和緯路二段、育德三街口。

距離台南車站約車行9分鐘。

「欣府城-進士樓」位於北區和緯路二段、育德三街口，由巴巴事業旗下的江城建設投資開發，巴森營造興建，基地面積620.39坪，規劃1棟地上15層，地下4層大樓，共有148戶住家，車位規劃平面式127個，車位配比1:0.86，不足以一戶一車位。

公設比約35.79%，休閒設施有接待大廳、交誼廳、健身房、兒童遊戲區、信箱區及曬被區。標準層平面規劃，單層10併，出入相對複雜。格局規劃二房(23坪)、2+1房(26坪)、3+1房(38~44坪)，戶戶臥室皆有開窗，起居空間通風明亮。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

欣府城-進士樓 B1戶

44.28坪 3房2廳3衛

空間坪效

進門處有室內柱，需透過裝潢修飾。半開放式廚房，配置一字型廚具，留有冰箱、電器櫃空間，但要留意油煙飄散問題。三間臥室皆為雙人床尺度，採雙主臥設計，留有獨立衛浴，其中平面層右方較大主臥室衛浴採四件式含有浴缸，另一主臥衛浴採乾濕分離，客用衛浴則是配有淋浴空間。另有+1空間，可規畫臥榻或遊戲室。
空間採光

邊間、雙面採光，明廳明房，但僅有大主臥衛浴開窗，其餘衛浴受限格局均未開窗，需透過排風系統保持乾燥。
居住動線

家務動線：規劃前後雙陽台，前陽台提供景觀休憩功能，由客廳進出，後陽台緊鄰廚房，掃除家務動線流暢。

訪客動線：無獨立玄關，賓客開門即直視屋內狀況，且客用衛浴正對次臥室，隱私性稍嫌不足。

28萬/坪

均價(84筆成交)

-9.58%

比上月

-33.72%

比去年

欣府城-進士樓：預售屋，成交均價44萬/坪，高於區域55.48%，2+1房(26坪)、3+1房(38~44坪)、二房(23坪)，學區：文元國小、文賢國中、民德國中。
立人名邸：新成屋，成交均價45萬/坪，高於區域59.01%，三房( 35.32~43.72 坪)，學區：立人國小、民德國中。
純在．海安：預售屋，成交均價41萬/坪，高於區域44.88%，二房(24.4~28.48坪)，學區：協進國小、金城國中、文賢國中。
日東昇昕開元：新成屋，成交均價45萬/坪，高於區域59.01%，三房(29~32坪)、二房(25坪)，學區：開元國小、成功國中、台南一中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。