開箱文 | 桃園市桃園區市心窩看屋心得（價格+格局分析）
桃園火車站周邊因發展時間較早，環境較為老舊，近年在桃園火車站進行地下化工程與危老都更持續推動下，桃園市中心的市容正逐步轉型。「市心窩」為桃園車站附近的危老都更案，鄰近南門市場與站前商圈，復興路上還有多線公車與客運，生活機能與交通相當便利，全案規劃2~3房，最小25坪起，訴求車站市心宅。
市心窩外觀圖
優點
機能：鄰近車站商圈、南門市場與公園，生活與休閒機能便利。
交通：鄰近桃園火車站與興建中的捷運綠線，且附近有多線公車與客運，大眾運輸系統完善。
缺點
社區規劃：車位配比不足1:1，會有部分住戶買不到車位。
環境： 基地周邊的復興路與三民路為桃園車站周邊的主要幹道，車流量大且商業活動較多，環境較為吵雜。
區域解析
地理位置
「市心窩」位桃園市桃園區復興路上，鄰近桃園火車站與站前商圈。
交通機能
步行約9分鐘可到桃園火車站。
生活機能
學校：步行約3分鐘可到學區南門國小，步行約11分鐘可到學區桃園國中。
商業：步行約5~6分鐘可到南門市場與全聯(桃園復興店)， 步行約8~9分鐘可到新光三越(桃園站前店)與遠東百貨(桃園店)。
休閒：步行約4~6分鐘可到南門公園與文昌公園。
社區規劃
「市心窩」由合昶建設投資興建，基地面積298.87坪，規劃地上14層、地下3層建物，共83戶住家、3戶店面，屬小社區，停車位為平面式47個，車位配比1:0.55，不足一戶一車位；公設比33~34%，公設有接待大廳、交誼廳、健身房。
依A棟4-10F平面圖來看，A棟單層5併配2部電梯，梯戶比1:2.5屬一般梯戶比；格局規劃2房(25~26坪)、3房(38坪)，其中A1、A4、A5戶為2房格局，2~3面採光，臥室皆有開窗；A2戶為3房格局，雙面採光，書房、臥室皆有開窗。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
空間坪效
樑柱外推，室內無柱占位，整體格局較為方正，陽台與2間臥室上方有樑經過；玄關兩側有空間可規劃鞋櫃、儲物櫃，廚房為開放式規劃，需留意室內油煙飄散問題，且無預留冰箱擺設位置，需在餐廳空間規劃，私領域走道長度適中，2間臥室皆可擺設雙人床、梳妝台與衣櫃。
空間採光
整體雙面採光，廚房、餐廳、主臥衛浴、2間臥室皆開窗，客廳與餐廳同一光源，廚房、餐廳採光面陽台，晾曬衣物時採光會受限，客用衛浴無窗，建議加強通風。
居住動線
起居動線：公私領域左右配置分明，臥室皆鄰近衛浴且往公領域動線長度適中，起居動線佳。
家務動線：單陽台規劃由廚房進出，客廳、餐廳、廚房與客用衛浴皆在鄰近區域，方便家務，廚房鄰餐廳，上菜動線佳。
訪客動線：訪客進門即為客廳，方便接待，惟客用衛浴鄰近臥房，隱私需留意。
周邊比價
- 市心窩 ：預售屋，成交均價47萬/坪，高於區域23.36%，二房(25~26坪)、套房(15坪)、三房(38坪)、店面、開放格局(65~75坪)，學區：南門國小、桃園國中。
- 濟弘皇璽 ：新成屋，成交均價45萬/坪，高於區域18.11%，三房(44~50坪)、二房(28坪)、3+1房(64坪)、店面，學區：西門國小,桃園國中,成功國中。
- 站前越 ：預售屋，成交均價45萬/坪，高於區域18.11%，三房(28~42坪)、二房(25坪)，學區：東門國小、青溪國中。
- 謙成無二 ：新成屋，成交均價43萬/坪，高於區域12.86%，二房(24.59-28.69坪)、三房(32.84-40.21坪)、店面、一般事務所/辦公室，學區：文山國小、中興國中。
購買建議
「市心窩」位桃園市中心，鄰近桃園火車站與站前商圈，附近工作機會多且生活機能完善，適合當地舊換新或搭火車往台北通勤的族群選購；首購族可選擇2房的A1戶，室內無柱坪效佳，面巷道車行噪音影響較小，換屋族可選擇3房A2戶，公領域空間大，家人互動空間較寬敞，且多一個雙採光多功能空間，可做書房或喫茶區使用。
