開箱文 | 台南市東區松丹達麗看屋心得（價格+格局分析）
「松丹達麗」位於台南東區副都心重劃區內，重劃區街廓規劃整齊，多處建案與公共設施正在興建中，當地生活機能尚待發展，但鄰近崇德商圈，採買、飲食亦算方便。基地鄰近未來鐵路地下化後新設站南台南車站(預計115年底啟用)，對外交通亦有國道一號可運用。主打2-3房，最小房型21坪起。
松丹達麗外觀圖
優點
- 環境：副都心重劃區屬新興發展區，區域內街廓整齊、無老舊建築，視野開闊。
缺點
- 位置：緊鄰台南航空站，介意飛機起降噪音者需留意。
區域解析
地理位置
「松丹達麗」位於台南市東區崇賢三路、崇賢二路、崇慶街一段匯聚處。
交通機能
對外可運用國道一號、86快速道路。
生活機能
- 學校：步行8分鐘至仁和國小，車行4分鐘至崇明國小，車行3分鐘至崇明國中。
- 商業：車行4分鐘至家樂福新仁店，車行5分鐘至全聯崇善店，車行6分鐘至崇德市場。
- 休閒：車行4分鐘至巴克禮紀念公園，車行4分鐘至台南市立文化中心。
社區規劃
「松丹達麗」位於台南市東區崇賢三路、崇賢二路、崇慶街一段匯聚處，由達麗建設事業股份有限公司投資興建，基地面積3141.58坪，共有584戶住家、20戶店面，屬大型社區。配平面式車位489個、機械式126個，車位配比1:1.02，。公設規劃有：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區、KTV、廚藝教室、信箱區、曬被區、娛樂室等，公設比34.8%。
6幢，27棟，規劃地上15層、地下3層的電梯大樓，A、B棟單層10戶併3梯，梯戶比1:3.3；Ｄ、G棟單層5戶併雙梯，梯戶比1:2.5；E、F棟單層7戶併雙梯，梯戶比1:3.5。2房、2+1房多為單面採光，僅E8、F8格局為2房有三面採光；3房皆為邊間3面採光，惟需留意A6、B6與A7、B7棟距較近，採光視野稍受影響。多數規劃一座陽台，僅A1、A6、B1、B6有配置前後兩座陽台。
註：100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
空間坪效
A1、A6為對稱格局，室內無柱占空間，廚房為開放式、一字型設計，亦有調整為獨立式廚房的空間，客餐廳空間寬敞好規劃，3間臥室皆方正好規劃，主臥衛浴配備4件式設計，乾濕分離有浴缸，客用衛浴為3件式、乾濕分離設計。規劃有前後兩座陽台。
空間採光
三面採光，客廳連接前陽台有大面採光，臥室皆有開窗，主臥衛浴有開窗，客用衛浴未開窗，需留意通風問題。
居住動線
家務動線：工作陽台連接廚房，家務動線流暢。
訪客動線：進門即為客餐廳空間，客用衛浴緊鄰房門，需留意隱私問題。
A1、A6為對稱格局，室內無柱占空間，廚房為開放式、一字型設計，亦有調整為獨立式廚房的空間，客餐廳空間寬敞好規劃，3間臥室皆方正好規劃，主臥衛浴配備4件式設計，乾濕分離有浴缸，客用衛浴為3件式、乾濕分離設計。規劃有前後兩座陽台。
周邊比價
- 松丹達麗 ：新成屋，成交均價40萬/坪，高於區域13.96%，三房(33~36坪)、2+1房(26坪)、二房(21坪)、店面，學區：仁和國小、崇明國小、崇明國中。
- 研森 ：預售屋，成交均價43萬/坪，高於區域22.51%，三房(28~41坪)、2+1房(25~26坪)、二房(22~24坪)、店面，學區：仁和國小、崇明國小、崇明國中。
- MoMA17 ：預售屋，成交均價39萬/坪，高於區域11.11%，三房(33.84~41.74坪)，學區：虎山實小、仁和國小、崇明國小、德高國小。
- 太穩森活 ：預售屋，成交均價39萬/坪，高於區域11.11%，三房(30.26~38.29坪)、二房(25.11~27.92坪)，學區：大同國小、忠孝國中、崇明國中。
購買建議
「松丹達麗」位於台南東區副都心重劃區內，地理位置四通八達，距未來台鐵地下化後新設南台南站約2.5公里，交通發展可期。推薦A1、B1三房、三面採光、雙陽台房型給換屋族，空間使用坪效佳，且位於兩路交會邊間，享永久棟距與採光。
