開箱文 | 台北市士林區宏築天藴看屋心得（價格+格局分析）
宏築天藴外觀圖
優點
- 環境：「宏築天藴」位住宅區，近學校、超市、百貨公司，生活機能佳。
- 規劃：梯戶比1:1.5，屬低梯戶比；戶戶邊間雙面採光；各戶室內無柱占位；車位比1:1.08，符合1戶1車位設計。
缺點
- 環境：巷道不寬，車輛出入略不便。
- 規劃：公設比35%稍高。
區域解析
地理位置
交通機能
車行約1分鐘即達中山北路七段，為士林區南北向的主要幹道。
生活機能
- 學校：步行約4分鐘達學區天母國小，車行約4分鐘可至學區天母國中。
- 商業：步行約4分鐘可達全聯福利中心（天母天玉店），步行約8分鐘可達新光三越台北天母店，車行約4分鐘可達士東市場。
- 休閒：步行約10分鐘可達天母運動公園。
社區規劃
「宏築天藴」位於台北市士林區天玉街44巷內，由聯築開發股份有限公司投資興建，陳克聚建築師事務所設計，結構採RC鋼筋混凝土，基地面積302.5坪，公設比35%，公共設施有接待大廳、交誼廳、信箱區、空中花園，由於建蔽率約34.1%，留有不小的空地面積，大量種植綠樹，綠化社區環境。
樓層規劃為1棟地上14層，地下3層建築，共有38戶住家，屬小型社區，格局坪數規劃二房(30坪)、三房(38~49坪)，共41個平面式車位，車位配比1:1.08，符合1戶1車位設計。本案3、7、11樓標準層平面圖單層3戶配2部電梯，梯戶比1:1.5，屬低梯戶比，其3戶格局皆不相同，其中A、B戶為3房格局，面向天玉街44巷，C戶位B戶後側為2房格局，各戶皆為雙面採光，而其電梯間有開窗，通風、採光良好。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
空間坪效
雙陽台設計，樑柱外推，室內無柱占空間，僅主臥外的陽台有柱位，各間臥房、客廳、餐廳空間方正，有利傢俱擺置，不過A、B戶的隔戶牆、主臥房、客用衛浴旁次臥、工作陽台及主臥陽台上方有樑經過，裝修時需注意，餐廳旁尚寬敞，可擺置餐櫃、電器櫃或收納櫃，從大門到臥房走道略長，整體坪效佳。
空間採光
為雙面採光格局，客廳、3間臥房、主臥衛浴都有對外窗，採光、通風佳，客用衛浴無開窗，需注意通風與換氣，整體採光、通風尚佳。
居住動線
起居動線：大門進入為公領域空間，臥房集中在左側，公私領域有明顯區隔，客用衛浴近臥房及客餐廳，整體起居動線良好。
家務動線：廚房直接連通工作陽台，餐廳近廚房，上菜方便，客用衛浴近臥房、客廳，家務動線尚佳。
訪客動線：進門為餐廳、客廳，客用衛浴在餐廳旁，訪客動線佳，只是客用衛浴近臥房，隱私需注意。
周邊比價
- 宏築天藴 ：預售屋，成交均價109萬/坪，高於區域24.15%，二房(30坪)、三房(38坪)、3+1房(50坪)，學區：天母國小、天母國中。
- 天母上苑 ：新成屋，成交均價102萬/坪，高於區域16.17%，三房(48.51坪)、二房(18.57~26.25坪)，學區：天母國小，天母國中，美國日僑雙語學校。
- 聯上天母 ：新成屋，成交均價110萬/坪，高於區域25.28%，二房(54坪)、一房(24坪)、店面，學區：天母國小、天母國中、蘭雅國中。
- 昇陽麗鉑 ：新成屋，成交均價99萬/坪，高於區域12.76%，三房(38坪)、二房(18坪)，學區：天母國小、明德國中、美國學校。
購買建議
「宏築天藴」位天母生活圈，步行10分鐘內可達國小、國中、超市、百貨公司及運動公園，生活機能不錯。本案規劃2~3房格局產品，首購或換屋的客層皆適宜，其中A戶與B戶面向天玉街44巷，該巷雖約4米寬，但因建築本體有退縮，棟距相對較寬，有意換屋的朋友可優先考慮。
