開箱文 | 新竹市北區沐禾觀美看屋心得（價格+格局分析）
新竹市北區南寮地區房價親民，受惠於68快速道路延伸段，成為近年不少年輕人購屋首選之地，本次介紹的預售新案「沐禾觀美」位於港北一街與港北八街交叉口，近距主幹道西濱路，周邊為住宅區，環境清幽舒適，全案規劃均質3房，最小坪數37.26坪起，戶戶邊間、單層3併。
沐禾觀美外觀圖
優點
- 位置：「沐禾觀美」位於西濱路靜巷，周邊環境純住宅氛圍濃厚。
- 社區規劃：單層3併，戶戶邊間，均質3房規劃，出入相對單純。
缺點
- 交通：缺乏大眾運輸系統，需仰賴自行交通工具。
- 社區規劃：「沐禾觀美」僅26戶住家，未來管理維護成本恐怕較高。
區域解析
地理位置
「沐禾觀美」位於新竹市北區港北一街與港北八街交叉口。
交通機能
距離台68線約車行5分鐘、台15分鐘2分鐘。
生活機能
- 學校：距離南寮國小及南華國中約車行5分鐘。
- 商業：距離南寮漁港商圈、全聯約車行3分鐘，至南寮市場及美廉社4分鐘。
- 休閒：至蟹仔埔公園約車行3分鐘。
社區規劃
「沐禾觀美」位於新竹市北區港北一街與港北八街交叉口，由盈達開發有限公司投資建設，基地面積299.99坪，樓層規劃為1棟地上10層、地下1層建築，共有26戶住家。車位規劃36個平面式汽車位。車位配比1:1.38，足以一戶一車位。
公設比32%，公共設施有接待大廳、會議室、健身房、親子遊戲區、信箱區。住宅標準平面層規劃，單層3併出入相對單純，等待電梯也不會太久。格局坪數規劃3房(37.26、37.41坪)，戶戶邊間。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
周邊比價
南寮生活圈 > 新竹市 - 北區
32萬/坪
均價(180筆 成交)-29.74%
比上月-21.63%
比去年- 沐禾觀美 ：預售屋，成交均價34萬/坪，高於區域4.29%，三房(37.26~37.41坪)，學區：南寮國小、南華國中。
- 元方新世境 ：預售屋，成交均價37萬/坪，高於區域13.5%，三房(37~43坪)，學區：載熙國小、北門國小、光華國中。
- 寶佳學知苑 ：新成屋，成交均價38萬/坪，高於區域16.56%，二房(25.35~28.76坪)、三房(38.19~39.17坪)、四房(44.46坪)、店面，學區：松林國小、忠孝國中。
- 昌昕明新首席2 ：新成屋，成交均價35萬/坪，高於區域7.36%，三房(39~42坪)、3+1房(42~47坪)，學區：松林國小、忠孝國中。
同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。
上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。
購買建議
「沐禾觀美」位於新竹市北區，隸屬南寮生活圈，擁有便捷的台68快速道路，可快速串聯新竹市中心、竹科，全案規劃純住宅社區，周邊即有小型公園可供長輩兒童休憩，推薦A3戶給首換族，三面採光、客餐廳皆有獨立開窗面，室內採光充裕，生活空間相當舒適。
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