開箱文 | 台中市大肚區瑞美看屋心得(價格+格局分析)
台中市大肚區鄰近向上路、遊園路及特五號道路,且鄰近台中精密科學園區、台中工業區及中部科學園區三大工業區,近年來受到產業擴張、人口紅利加持,以及市中心房價高漲,購屋族群外溢效應,獲得首購族青睞,而本次介紹的「茂美洋瑞美」由在地建設茂美建設興建,基地位於瑞井路,鄰近學區、產業及交通網絡,全案規劃2~3房,最小坪數25坪起。

瑞美外觀圖

1.位置:「茂美洋瑞美」周邊多為透天住家,完工後中高樓層通風採光佳。
2.格局規劃:3房34坪戶別皆為邊間、雙面採光,明廳明房、雙衛浴皆開窗。

1.環境:周邊商業活動稀少,需透過交通工具採買。
2.社區規劃:車道位於B棟下方,部分低樓層戶別會受車流噪音干擾。
區域解析

地理位置
「茂美洋瑞美」位於台中市大肚區瑞井路,屬於鄉村區乙種建築用地,周邊多農田、透天住家,中高樓層以上棟距寬敞,採光通風佳。
交通機能
車行約7分鐘可上國道三號龍井交流道,10分鐘可至國道一號、台74線,9分鐘抵大肚車站,此外,5~10分鐘到向上路、台灣大道,通往市區、台中精密科學園區相當便捷。
生活機能
- 學校:步行6分鐘可到瑞峰國小,約1.3公里至瑞井國小。
- 商業:車行3分鐘抵遊園路商圈,附近有全聯、郵局、自強市場等可滿足生活所需。
- 休閒:車行約6分鐘有大肚環保運動公園,提供兒童遊具、登山步道等日常休憩空間。
社區規劃
「茂美洋瑞美」由茂美洋機構旗下的睿星建設投資興建,該建商為在地深耕數十年之建商,由營造起家,全案占地1410.6坪,規劃地上9層、地下2層之電梯大樓,南北座向,總戶數為170戶住家,屬於中型社區。車位規劃平面式173個,車位配比1:1.01,車位充足,此外,大廳進出口、汽車進出皆由瑞井路85巷出入。
公設比為33.5%,規劃接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、親子遊戲區等。住宅層平面規劃部分,A、B棟單層4併配有1部電梯;C、D棟單層6併配有2部電梯,梯戶比1:3~1:4,不過單棟戶數不多,電梯配比還算適宜。格局規劃方面,主力產品為3+1 A3、A5、B3、B5戶為鏡像設計;C1、C6、D1、D6戶為相似格局;C3、C7、D3、D7格局相仿。
註:100戶以內為小社區,100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比,1:3屬一般梯戶比,1:2、1:1屬低梯戶比,多是豪宅、小基地建案
格局解析

如何判斷格局優劣?坪效、採光、動線三大檢視點
空間坪效
和A5、B3、B5戶為鏡像設計,室內樑柱占比少,格局還算方正易規劃。可設計獨立玄關,門後有室內柱,需透過裝潢設計鞋櫃空間。冷氣室外機有專屬空間,不占用陽台空間。開放式廚房,可設計中島,與餐廳串聯,留有冰箱位置。規劃3間臥室,主臥室尺度寬敞,可規劃整排衣櫃,主衛浴乾濕分離,大次臥亦為雙人房尺度,不過平面圖上方的次臥室較小,建議擺放單人床,較不侷促。
空間採光
雙面採光,明廳明房,主衛浴對外開窗,不過客用衛浴受限於格局,開窗面朝向後陽台,天候不佳時採光較受侷限。
居住動線
家務動線:規劃前後陽台,前陽台具有景觀休憩功能,由客廳進出,後陽台由廚房出入,存放垃圾、掃除家務動線流暢。
訪客動線:可規劃獨立玄關,公領域集中於平面圖右側,公私分明。
周邊比價
- 瑞美 :新成屋,成交均價33萬/坪,低於區域10.81%,3+1房(30~35坪)、二房(25坪),學區:瑞峰國小,瑞井國小,四箴國中,東海大學。
- 九川四方研 :預售屋,成交均價35萬/坪,低於區域5.41%,二房(18~22坪)、三房(24~28坪)、店面,學區:大肚國小、大道國中。
- 昇佳閤邑 :預售屋,成交均價33萬/坪,低於區域10.81%,二房(22.7-27坪)、三房(32坪),學區:大肚國小、大道國中。
- 茂洋馥域 :預售屋,成交均價31萬/坪,低於區域16.22%,三房(27~33.65坪)、二房(25~27坪),學區:龍泉國小、龍井國中。
購買建議
「茂美洋瑞美」位於台中市大肚區瑞井路,屬於純住宅生活圈,環境宜人,聯外交通便利,推薦C3、C7、D3、D7戶3房2廳2衛產品,L型廚房搭配中島,有充裕空間可規劃收納,適合想要更好生活品質的首換族;如果是首購族,建議A1、A2、B1、B2戶,坪數精簡但無暗廳暗房,且採光面充足。