開箱文 | 桃園市桃園區京懋頤和看屋心得（價格+格局分析）
桃園市桃園區中路重劃區，因鄰近國道二號南桃園交流道，且擁多處綠地和純住宅環境，吸引不少自住客群，其中風禾公園附近的預售大樓案「京懋頤和」，基地面積逾2千坪，位正光路、正光二街角地，全案規劃二房80~90坪產品，採毛胚交屋，主打雙主臥、戶戶3面採光格局。
京懋頤和外觀圖
優點
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環境：「京懋頤和」位於中路重劃區，區內擁多座公園，加上純住環境，居住品質不錯。
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格局規劃：戶戶3面採光，多數戶別為雙主臥設計，居住舒適度更高。
缺點
- 格局規劃：為毛胚交屋，所需的裝潢費用可能比一般成屋裝潢更高。
- 社區規劃：按照車位的數量來看，每戶應最少需搭購2個車位，亦拉高總價帶。
- 環境：力行路上有2間加油站，亦有消防局，若有疑慮的民眾可留意。
區域解析
生活機能
「京懋頤和」位於桃園區正光路、正光二街交叉口。
交通機能
車行3分鐘、約1.2公里可銜接南桃園交流道上國道2號；整體的大眾運輸規畫較不足。
生活機能
- 學校：車行3分鐘可抵達文山國小及中興國中，距離分別約850公尺和1公里。
- 商業：步行200公尺、約3分鐘可達全聯，距離永安路商圈亦不遠。
- 休閒：步行300公尺、約4分鐘，可達風禾公園和向陽公園。
- 嫌惡設施：力行路上有2間加油站，亦有消防局，若有疑慮的民眾可留意。
社區規劃
「京懋頤和」基地位在桃園區正光路、正光二街交叉口，面積2437.93坪，規劃2棟地上23層、地下3層建築，全案共172戶住家、8戶店面、1戶管委會空間，屬於中型社區，車位為平面式415個，車位配比1:2.29，採毛胚交屋；社區公共設施包含接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、視聽室、游泳池、健身房、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、撞球室等，公設比31.5~33.3%。
從全區配置圖來看，A、B棟建築採前後錯位排列，既能維持適當的棟距，各戶之間亦保有較好的景觀視野；由於B1、B2、B3和A5、A1、A2戶型有朝西的開窗面，西曬問題較難避免。
細究各棟設計，A、B棟皆為單層4戶3梯設計，梯戶比約1:3.33，其中A3、A5、B1、B2戶因緊鄰電梯，需留意是否會有電梯運轉噪音問題；採光方面，A、B棟戶戶皆為三面採光設計，在居住品質上頗為加分。此外，雖然該案統一規劃2房，但因坪數落在80~90坪，又屬毛胚交屋，基本上可彈性規劃至3房格局。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
周邊比價
購買建議
「京懋頤和」位在中路重劃區，居住環境還不錯，但因為距離基地不遠處有加油站和消防局，對些許民眾恐有抗性，且因為車位的規劃，單戶應會配置到2車位，亦拉高總價帶與購屋門檻。
由於該案皆為大坪數產品，整體較適合換屋的朋友，或手頭資金優渥的客群，從平面圖來看，若排除受西曬與電梯干擾的戶別，B5戶為居住起來相較舒適的戶別；就該戶來看幾個特點，室內柱子與進門處所形成的玄關不會太冗長，坪效較好，雖然畸零空間難避免，但亦可靠裝潢來解決；另外，主臥配有5件式衛浴配備，對於選擇這種高總價產品的客群來說，應為加分規劃。
