開箱文 | 桃園市觀音區青景喆看屋心得（價格+格局分析）
位於桃園市觀音區的預售案「青景喆」為歐楓大郡第六期，鄰近過嶺生活圈、新坡生活圈，3分鐘可銜接台66線，全案除了接待大廳，亦有兒童遊戲室、健身房等休閒設施，採低公設比，並規劃自住主流的2~3房、最小坪數28.69坪起，戶戶雙衛浴配置。
青景喆外觀圖
優點
- 位置：「青景喆」基地周邊多為透天住家，中高樓層以上棟距、視野景觀寬敞。
- 社區規劃：低公設比29%，相較於同權狀大樓，實際使用坪數較大，且戶戶雙面以上採光、雙衛浴、雙陽台。
缺點
- 交通：「青景喆」基地周邊缺乏大眾運輸系統，需仰賴開車騎車。
- 機能：基地周邊商業活動稀少，須至鄰近的過嶺、新坡商圈採買。
區域解析
地理位置
交通機能
車行約3分鐘可上台66線。
生活機能
- 學校：車行3分鐘到上大國小、7分鐘抵新屋高中。
- 商業：車行3分鐘到過嶺商圈、好市多、7分鐘抵新坡商圈、全聯及新屋第一公有零售市場。
- 休閒：步行11分鐘到中央公園、車行4分鐘抵頭州魅力公園，另外約8分鐘到過嶺森林公園。
社區規劃
「青景喆」位於桃園市觀音區新富路，基地約793.76坪，由集盛建設投資開發、桃鼎營造工程興建，總戶數84戶住家，規劃地上11層，地下1層2棟住宅大樓，車位規劃平面式51個，車位配比1:0.61，不足以一戶一車位。
公設比約29%，含有接待大廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區。住宅標準平面層單層四併雙梯，梯戶比1:2，尖峰時間不必等待電梯太久。格局規劃2房(28.69~29.01坪)、3房(38.02~38.32坪)，其中A1/ B2戶為對稱三房，A2/B1戶為相似三房，A3 /B5戶為相似二房，A5/B3戶為類似格局，全案戶戶雙陽台、雙面以上採光、雙衛浴配置，冷氣室外機均有專屬空間，不占用陽台面積。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
周邊比價
桃園市 - 觀音區 > 桃園市 - 觀音區
22萬/坪
均價(299筆 成交)-20.42%
比上月-14.39%
比去年- 青景喆 ：新成屋，成交均價26萬/坪，高於區域15.04%，二房(28.69~29.01坪)、三房(38.02~38.32坪)，學區：上大國小、觀音高中(附屬國中部)、新屋高中(附屬國中部)。
- 成裕ONE ：預售屋，成交均價27萬/坪，高於區域19.47%，三房(34坪)、二房(26坪)，學區：啟文國小、新屋完全中學。
- 蒔美 ：預售屋，成交均價26萬/坪，高於區域15.04%，二房(25坪)、三房(33坪)，學區：啟文國小、新屋完全中學。
- 清華隆陞 ：預售屋，成交均價25萬/坪，高於區域10.62%，二房(22.05~25.97坪)、三房(26.21~53.67坪)、2+1房(27.29~30.33坪)，學區：啟文國小、新屋完全中學。
同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。
上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。
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