開箱文 | 台南市善化區善化金星看屋心得（價格+格局分析）
台南市善化區的六分寮，為善化市區北側的農村型聚落，近年受惠南科帶動，同時市中心土地稀缺，不少建商轉向此區開發，本次介紹的預售新案「善化金星」即位於六分寮生活圈，基地周邊多為透天住家，生活氛圍清幽寧靜，全案規劃純住宅華廈產品，採均質2房，戶戶邊間、單層四併，最小坪數24.22坪起。
善化金星外觀圖
優點
環境：「善化金星」位於純住宅生活圈，周邊氛圍清幽寧靜。
社區規劃：純住宅社區，戶戶邊間、單層四併，出入相對單純。
缺點
機能：基地周邊商業活動較少，需仰賴開車騎車採買。
社區規劃：車位配比不足以一戶一車位，且部分為機械車位，未來管理維護成本恐怕較高。
區域解析
地理位置
交通機能
車行約11分鐘到國道三號、5分鐘抵善化車站。
生活機能
學校：距離大同國小約步行12分鐘、善化國中車行3分鐘。
商業：至美廉社約步行2分鐘、到善化商圈及善化公有零售市場約車行5分鐘，4分鐘抵全聯及寶雅，6分鐘有善化黃昏市場。
休閒：步行2分鐘到溪美社區森林公園。
社區規劃
「善化金星」基地位於台南市善化區德興段758地號，占地176.4坪，由金星開發股份有限公司投資建設、金星營造股份有限公司興建，規劃地上7層華廈產品，純住宅社區，24戶住家，車位規劃平面式7個、機械式5個，車位配比1:0.5，不足以一戶一車位。
公設比約26%，設施含有會議室、信箱區、智慧郵箱。住宅標準平面層方面，單層四併一梯，梯戶比1:4，不過總戶數不多，尖峰時間等待電梯不會太久。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
空間坪效
與A2、A3、A5戶格局相似，不同處在A2、A5戶的客用衛浴洗手台設置在外，更能彈性運用；進門處有室內柱，次臥室有壓樑疑慮，需透過裝潢修飾。開放式廚房，配置一字型廚具，留有冰箱空間，但要留意油煙飄散問題。二間臥室皆可擺放雙人床，其中主臥室可規劃衣櫃及梳妝台，另有獨立衛浴，採日式設計，含有馬桶、洗手台在外，客用衛浴則含有淋浴設備。
空間採光
邊間、雙面採光，明廳明房，主臥衛浴開窗，但客用衛浴受限於格局並未開窗，需透過排風系統保持乾燥。
居住動線
家務動線：規劃三座陽台，景觀陽台分別由主次臥室進出，工作陽台則由廚房進出，掃除家務動線流暢。
訪客動線：有獨立玄關，避免賓客開門直視屋內狀況，且客用衛浴位於公領域，隱私性頗佳。
周邊比價
- 善化金星 ：預售屋，成交均價28萬/坪，低於區域1.06%，二房(24.21~24.32坪)、一房(16.32坪)，學區：大同國小、善化國中。
- 沅恆首哲 ：預售屋，成交均價26萬/坪，低於區域8.13%，三房(25.34~25.7坪)，學區：大同國小、善化國中。
- 南科怡華悅 ：預售屋，成交均價27萬/坪，低於區域4.59%，二房(24.86~25.99坪)、三房(28.84~29.29坪)、1+1房(13.49~17.98坪)，學區：大同國小、善化國中。
- 奇詮齊全2 ：新成屋，成交均價27萬/坪，低於區域4.59%，三房(35.53~38.05坪)、2+1房(33.54坪)、3+1房(40.4坪)，學區：茄拔國小、善化國中。
