「站前越」桃園車站百貨商圈核心

原創2022-07-04 特別企劃

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實地看房，提供最全建案攻略

受惠於產業回流、交通改善、建設利多，人口持續湧進桃園地區，其中北桃園又以桃園車站周邊最為精華，不僅生活機能相當完備，又有千億鐵路地下化建設，台鐵、捷運綠線、棕線三鐵共構優勢，及車站雙子星計劃，成為不少北北桃通勤族移居首選。

最近Alex在桃園車站附近就發現一個建案「站前越」，散步就可到三鐵共構的桃園車站，又是在地深耕超過40年的上群興業開發興建，快跟我一起去開箱吧。

桃園新站剖面圖（出處：桃園市政府）

站前越 - 綜合評分 4.20分/5分

在地老牌建商上群興業深耕桃園數十年，推案多集中於藝文特區、桃園車站周邊，從1983年第一個作品「時代華廈」，緊接著「大福大樓」、「尚林御園」皆位處精華區，這回推案地點也選擇在市中心的民生路推出「站前越」，就是看準桃園三鐵共構大站搭配前瞻計劃千億開發，創造全新超越城市，且市中心建地稀少，全案占地超過300坪，區段相當精華。

此外，全案採用來自日本的旋愣鋼管中空樓板工法，加上無樑板設計，兼具耐震、降噪及彈性隔間之優勢。

「站前越」建案3D示意圖

優點

1. 基地正處捷運綠線G07(台鐵桃園站)、G08站核心，擁有千億鐵路地下化及車站雙子星建設利多優勢

2. 桃園車站市中心素地絕無僅有，緊鄰公園步道更為稀少

3. 全案僅70戶純住宅，規劃自住主流的2~3房，住戶質優

4. 採用源自日本的旋愣鋼管中空樓板工法，室內無樑柱設計

5. 建材優選TOTO衛浴、櫻花三機、冠軍磁磚以及三菱電梯

缺點

1. 尚在預售階段，無法立即入住，預計2025年上半年完工交屋

2. 基地在市中心，建案規模不像重劃區動輒上千坪基地

站前越 - 地段環境 4.20分/5分

「站前越」基地位於中山路、民生路路口，周邊原為桃園車站商圈，散步10分鐘可達的範圍內有全聯、郵局、永和市場、博愛商圈，距離桃園火車站前商圈約8分鐘可達，距離未來捷運綠線G08站也只要走路4分鐘，機能相當成熟，美食商家環繞，此外，站前商圈早已有新光三越、遠百、統領廣場插旗，三大百貨鼎立，精品娛樂消費機能一次擁有。

新光三越
捷運綠線G08站

全聯
郵局

然而，桃園市政府近年積極推動的鐵路地下化工程重心之一就是「桃園車站」，不僅斥資上千億縫合鐵路兩側，且每日載客量僅次於台北車站的桃園車站也將以現代化的新站之姿登場，越上三鐵共構一級大站，而緊鄰的雙子星大樓則搭設空橋與後站連接，預估2025年完工後，站前商圈都市樣貌、生活質感可望大大改觀。

車站雙子星3D示意圖（出處：桃園市政府）

「站前越」除了擁有舊商圈機能，也兼具重劃區的大面積綠覆質感生活，步行3分鐘就可抵達萬坪朝陽公園，若是喜歡親子運動休閒的民眾也可選擇車行5分鐘的三民運動公園、南崁溪自行車車道，另外，騎UBIKE4分鐘車程的青溪公園附設圖書館，提供民眾另一個閱覽休憩環境。至於自住小家族最關心的學區部分，則有東門國小、青溪國中，步行3~10分鐘就可抵達，九年國教接送相當便捷。

朝陽公園
青溪公園附設圖書館

東門國小
青溪國中

優於重劃區的機能條件，又同享綠地資源，「站前越」開案以來吸引不少自住客青睞，有八成購屋族為對於生活環境最挑剔的區域客，且多為通勤雙北市之上班族，顯示機能、交通、商圈加乘的市中心新案相當受市場關注。

站前越 - 社區規劃 4.20分/5分

位於市中心的「站前越」佔地超過300坪，規劃地上15層、地下3層住宅大樓，立面採簡約日系風格，70戶純住宅社區，且基地前後臨路，前臨15米寬的民生路，後側為15米林蔭步道，連接南崁自行車道，前後臨路退縮2~20米，加上周邊多透天產品，未來完工落成後，5樓以上無遮蔽、視野遼闊，甚至待車站雙子星大樓完工後，中高樓層更可飽覽都市璀璨夜景。

1樓全區平面圖

公設比32.8%，雖然基地不大，但是設施項目非常多元豐富，從接待大廳、健身房、兒童遊戲區、會議室、媽媽教室到垃圾冷藏回收室，分佈於地上1~3層，地下室為全平面車位，並為電動車友善規劃，車道由民生路採eTag感應出入，住戶則可選擇由後側的15米林蔭步道或是民生路進出。

社區大廳3D示意圖
兒童遊戲室3D示意圖

健身房3D示意圖
會議室3D示意圖

全案延用上群興業成立40年堅持的日本旋愣鋼管中空樓板，一般市面上常見的樓地板厚度為15~22.5公分，但旋愣鋼管中空樓板完工後達到40公分厚，且搭配雙層配筋密集工字梁工法，多數戶別室內無樑柱，方便彈性隔間裝修，且整棟也預計取得銀級綠建築標章，此外，為了減少病菌、臭氣、蚊蟲，均設計當層排氣、總存水彎，處處可見到建商的用心。

旋愣鋼管中空樓板
戶戶搭配一座TOTO全自動馬桶

住宅平面層規劃一層5拼配2部12人份三菱電梯，梯戶比約1:2.5偏低，室內建材搭配櫻花三機、淨水器，衛浴則是TOTO控溫龍頭、暖風機，戶戶搭配一座TOTO一體成型全自動馬桶，全室玻璃皆為5+5mm玻璃，大門配有電子密碼鎖。

住宅平面層

「站前越」格局為自住主流的2房25坪、3房28~42坪，戶戶高坪效、幾乎零走道，冷氣室外機也有專屬空間，不需佔用工作陽台坪效。其中B戶為38坪3房格局，全室三面採光，室內無樑無柱，私領域分佈於客餐廳兩側，零過道浪費，且3間臥室均可擺放雙人床，雙衛浴皆開窗、搭配三件式設備，客廳面寬廣達3米6，適合在乎通風採光的換屋族。